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人生においてマンションの購入はいちばん大きいお買い物。だからこそ、大切なマンションが一体いくらで売れるのか相場を知りたいと思うのは当然でしょう。
とはいえ、日常的に購入するものなら大体の価格は想像できますが、マンションとなると価格のイメージは付きにくいですよね。
そこで本記事では、現在のマンションの相場を知りたい人に向けて、
- 主要エリア別の平均売却価格
- これまでの売却相場の推移
を誰でもかんたんに分かるようにまとめました。
平均ではなく「自分のマンションと似た条件のマンションの相場観を知りたい」という人向けにも、ご自身でかんたんに調べられる方法も紹介します。
あなたにとって理想的な価値があるのかどうかをチェックして、今後の住まいについて考えるきっかけとなれば幸いです。
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大切な資産、同じ売るなら「高く」「早く」売りたいですよね。また、できるならトラブルも避けたいはず。そんな欲ばりを叶えるためには、3つのポイントがあります。
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後悔しない売却のためには不動産会社選びが重要です。
一括査定は、自動で複数の不動産会社を探して査定を依頼できる方法。つまり、比較の材料をかんたんに集められます。
自分で探す手間がないため、忙しい人でも手軽に不動産売却の一歩を踏み出せます。
この記事の目次
主要エリアのマンション売却相場
むずかしい話は抜きにして、さっそく各エリアの売却相場を見てみましょう。
ここではマンション売買の多いエリアをピックアップし、実際の売却価格の平均で相場観を紹介します。
主要エリアのマンション平均価格
※参考：土地総合情報システム（国交省）2019年1月～6月のマンション売買データより
やっぱり東京がいちばん高いね！
ほかも大きい都市だけど、場所によって全然違うね。平均面積の差も特徴的でおもしろいでござる！
より精度の高い平均売却価格を知りたい場合は、下記からマンションのあるエリアを選んでください。築年数・面積・最寄駅からの距離を組み合わせた平均価格をチェックできます。
※リンク先からエリアを絞り込み、ページを少し下へスクロールすると「平均売却価格チェック機能」が出てきます。その機能で平均売却価格を確認いただけます。
相場感が分かり、マンション売却の流れや注意点が気になった人には、こちらの記事がおすすめです。
【初めてのマンション売却】全体の流れと損せず高く売るコツを徹底解説
これまでの売却相場の推移と今後の動向
ねぇねぇ。いまのマンション相場は何となく分かったんだけど、今って高く売れる時期なのかな？
気になるよね。じゃあ、今までの平均売却価格がどう変化しているのかを見てみよう。
先ほどお見せしたデータは2019年上半期のみ、つまり短期間の中古マンション取引を集計したものです。
そこで、過去5年間の中古マンション取引結果から、売却価格の平均がどのように変化しているのかを見てみましょう。
※参考：「土地総合情報システム」不動産取引価格情報検索（国土交通省）
主要エリアにおける過去5年の推移を見てみると、平均売却価格は上昇傾向にあることがわかります。
では、今後はどうなるのでしょうか？
「不動産を売却するベストな時期とは？6つのタイミングと注意点を徹底解説」の記事で解説していますが、2020年2月現在、不動産は売りどきと言える状況が続いています。
しかし、株価と同じで、不動産の価値は正確に予測することはできません。市況の影響を受けるため、現時点で「中古マンションの売却価格は高くなる」と言えても、1分後に同じ状況である保証はないのです。
もしマンションの売却がほぼ決まりつつあるなら、いま、不動産会社へ査定を依頼することをオススメします。
売却相場に影響を与えるマンションの条件
マンションの価値は広さや間取り、日当たりや駅からの距離などで決まってきます。あなたも購入時に意識した条件ではないでしょうか。
一般的に良しとされる条件を満たしていれば、売却する際にプラスの価値となります。
そこで、この章ではどんな条件がマンションの価値に影響してくるのかを紹介！ご自身のマンションと比較し、売る・売らない、売るならいつかの判断材料としてください。
条件１．築年数の長さ
ひとくちで条件と言っても、いま住んでいるマンションの広さなど変えることは物理的に不可能です。
そこで、マンションを売るタイミングに迷って相場を調べている人に注目してほしいのが「築年数」。築年数も、マンションの売却相場に影響を与える条件のひとつです。
築年数・・・マンションが建ってから何年経ったかということ？
そのとおり。住んでいた期間ではなく、マンションが建ってからの期間だよ。中古マンションを購入した人は間違わないようにしよう。
年数が経つごとにマンションの建物自体が劣化していくため、どうしても相場の下落は避けられません。
下のグラフは築年数とマンションの成約価格の関係を表したもの。
なんと、5年で1㎡あたり10万円も落ちてしまいます。夫婦2人で60㎡のマンションに住んでいる場合、5年で600万円も成約価格が落ちることになります。
また、築25年も経てば新築時の半額にまで落ちてしまうということも、グラフから読み取れます。
参考：REINSTOPIC：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況（東日本不動産流通機構）
もしマンションをいつ売るか迷っているのであれば、築年数をひとつの判断材料にしてみてください。
保守的な日本人は「気付いたら1～2年経っていた」はあるある。でも、そうやって迷い悩んでいる間にも、マンションの価値は落ち続けています。思い立ったら即行動を意識しましょう。
なお、築年数が経っていても、新築購入時と変わらない金額で売れるケースがまれにあります。土地は建物と違って「経年劣化」がなく、価値が上がることがあるためです。
築5年以内は高額で売れる！ただし税金に注意すること
築5年以上経てばマンションの相場は下がっていく。
これはすなわち、築5年以内であれば、高額で売却できるということになります。実際、購入したばかりの新築を早々に売却するケースはあります。
ただし、下記2つの理由から、築5年以内の売却だと税金が高くなる点に注意してください。
- 課税対象である譲渡所得が高くなる（譲渡所得は売却金額をもとに算出するため）
- 所得税と住民税の税率が約2倍になる
築年数だけで判断せず、何年目で売るかはシミュレーションしたほうが良いでしょう。
条件２．日当たりの良さ
部屋の日当たりもマンションの価格に影響します。
一般的に南向きの部屋が人気で、南向き→東向き→西向き→北向きの順番で相場は下がっていきます。
しかし、日当たりを左右するのは部屋の方角だけではありません。
- 階数が高く日当たりがよい
- 周辺マンションと距離があり太陽が遮られない
- 角部屋で2面採光になっていて部屋が明るい
- リビングが横長で全体的にが明るい
このような条件だと、日当たりの良いマンションとして売却相場は高めです。
条件３．間取り
間取りも、マンション相場に影響してきます。
家族とコミュニケーションを取りやすい対面キッチンや、ウォークインクローゼットなど広い収納は人気で、価格にもプラスされます。
しかし、リノベーションなどで個性的な間取りになっている場合は、万人受けするわけではないことから価格にマイナス影響を与える可能性があります。
条件４．周辺環境
周辺環境も、マンションの相場に関係します。
たとえば、次のような条件は人気があり、価格にプラスの影響があります。
- 駅から近い
- スーパーがドラッグストアなどが近い
- 学校や幼稚園が近い
- 治安が良い
- 線路や繁華街から離れていて静か
特に、駅からの近さは重要です。
一戸建ての場合はマイカー移動中心の家庭が多いですが、マンションの場合は電車移動中心であることが多いためです。
ただし、駅チカゆえに線路に面していて、日中も夜もうるさい場所だと、マイナス要因になりえます。
自分でマンションの相場を調べる方法
ここまでは、マンションの平均売却価格についてお話してきました。これでざっくりとしたイメージをつかめると思いますが、実際いくらで売れるかは「マンションの特徴」によって差が出てきます。
すでにお話した築年数はもちろん、高層階か低層階か、南向きか北向か、使いやすい間取りかどうか、駅から近いのかどうか、スーパーは近くにあるのかなど、さまざまな要素によってマンションの価値は変わってきます。
つまり、実際に売りたいマンションの特徴や周辺環境といった条件を加味して初めて、より現実味のある売却相場となります。
このマンションの特徴を加味した相場は、REINS Market Information（公益財団法人東日本流通機構が運営）というWEBサイトで、自分で調べることができます。
REINSは、不動産会社から実際に売れた不動産の情報を集約しているサイトで、正確性の高い情報を見ることができます。
手順はかんたんで、次の3ステップで成約価格を調べることが可能です。
- REINS Market Informationにアクセス
- 都道府県と地域を選択
- 自分のマンションの条件で絞込検索する
なるほどな～。でも、「自分で調べる」って正直めんどうかも…。
ちょっと手間かもしれないね。そんなときは、不動産会社に査定してもらうといいでござる。
かんたん・らくちん・高い精度を求めるなら不動産会社を頼ろう
ここまでは、自分の力で相場を調べる方法について紹介してきました。しかし、これらの方法には欠点があります。
- 調べる手間がかかって面倒
- 「データ」を見ることに慣れていないと疲れる
- 最新の情報にもとづいた相場を出せない（あくまで過去の情報にすぎない）
これらを一気に解消する方法は、不動産会社に頼ること。不動産会社にマンションの査定をお願いするということです。
不動産会社は「取引事例比較法」を利用して物件ごとの相場価格を算出します。さらに、マンションに実際に来てもらって、実物をもとに査定をしてもらうことができます（訪問査定）。
いまの時代、マンション情報と連絡先を入力すれば査定を依頼できるインターネットサービス（無料）はたくさんありますので、それを活用するのもいいでしょう。
査定を依頼したら、あとはメールか電話で連絡を待つだけです。
補足：他サイトで相場を調べるときに知っておきたい注意点
もし今後、あなたが他のサイト上で相場情報をチェックする場合に注意してほしいことがあります。
それは、その相場が何の金額を表しているかを確認する、ということです。
インターネットで読めるマンション売却相場に関する記事では、「成約価格」「売出価格」のどちらかを紹介しているケースが多いです。いくらで売れるのかを知りたいのであれば、「成約価格」をチェックすることをおすすめします。
（本記事で紹介している相場は、成約価格がベースです）
せいやく・・・うりだし・・・何がちがうの？
言葉のままだよ。成約価格は、成約した価格。つまり実際に売れた金額を表しているでござる。
マンションに限ったことではないですが、不動産の売却では「売り出している時の金額」と「実際に売れた金額」には差があります。購入を検討している人から値引き交渉される前提で、少し高めの価格設定をして売り出すケースが多いためです。
・・・つまり、どういうこと？
つまり、売出価格＞成約価格ということ。成約価格の金額のほうが小さくなるんだよ。
下のグラフは、成約価格が売り出し時からどれほど差があるのかを表したものです（㎡単価）。グラフだと分かりづらいかもしれませんが、平均で売り出し価格の93%まで落ちる傾向があります。
（緑色は売り出し始めの価格で、オレンジ色は契約が成立したときの価格）
参考：2020年03度 月例マーケットウォッチ（東日本不動産流通機構）
もし売り出し価格が3,000万円なら、成約価格は2,790万円まで落ちる計算になります。
マンションの相場を調べて、それをもとに売るかどうかを検討したり住み替え計画を立てたりする場合には、「実際に売れた金額」である成約価格ベースの相場を確認するようにしましょう。
まとめ
では、本記事で紹介したマンション相場を調べる方法を整理します。ご自分の目的や都合に合った方法を選んでくださいね。
記事のおさらい
- ざっくりした相場を知りたい→過去の平均売却価格（本記事で紹介）
- マンションの特徴を加味した相場を知りたい（自分で調べる）→REINS Market Informationを利用
- 精度の高い相場価格をかんたん・楽に知りたい→不動産会社に査定を依頼する
なお、マンションを売却することが前提であれば、迷わず不動産会社への査定依頼をおすすめします。査定を依頼すること自体は無料ですし、気軽な相談からマンション売却を始めると良いでしょう。
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