引越し退去時にどこまで掃除をしたら敷金が返還されるの?

2016/12/20

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敷金を取り戻すには、掃除が重要なポイントになっていることは多くの人が知っていることでしょう。

では、どれくらい掃除をすればいいのかとなると、完全な線引きはけっこう難しいもの。
ただ、国土交通省が出している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』と、東京都が定めた『東京都賃貸防止条例(通称:東京ルール)』には、大まかではありますが、一定の基準が書いてあります。

そこで、この2つの基準に沿ったお掃除法をご紹介します。
ただし、貸主と借主の間で特別の約束『特約』が結ばれている場合は、そちらが優先になるケースが多いので注意しましょう。

原状回復とは

『原状回復』を簡単に説明すると、元の状態に戻すことです。元の状態に戻っているなら敷金が戻ってくるのも当然でしょう。

ただし畳が日に焼けて自然に黄色くなってしまったようなものまで元に戻すことは不可能です。
そのため国土交通省の出しているガイドラインには、普通に住んで劣化してしまうものまで元に戻す必要はないと説明しています。

つまり敷金を取り戻すためのお掃除は、入居したときを基準にするのではなく、入居してから普通に生活して汚れる程度まで『原状回復』すればいいのです。

経年劣化とは

先ほども触れた普通に住んでいると自然と劣化することを『経年劣化』と言います。

『原状回復』は『経年劣化』を考慮することがガイドラインに定められているので、敷金を取り戻すための掃除方法は、まず借主の責任となる汚れや破損がどのようなものかを知るところからはじまります。

原状回復費用の借主・貸主の負担項目を見てみよう

では、具体的に原状回復費用の負担は、どのように定義されているのでしょうか?
これは先ほども触れたように明確な基準がありません。ただ、都条例である『東京ルール』を参考にすることはできるでしょう。
そこで注目点を拾い出してみました。

貸主負担(掃除・買換えをしなくても良いもの)

  • フローリングのワックスがけ
  • 日照・建物構造欠陥による雨漏りでなどで発生したフローリングの色落ち
  • 家具設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
  • 壁に貼ったポスターや絵画の跡
  • 壁などの画鋲、ピンなどの穴(下地ボードの張り替えは不要な程度のもの)

借主負担

  • 借主の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ち
  • キャスター付きイス等によるフローリングのキズ、へこみ
  • カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
  • 冷蔵庫下のサビ跡
  • 壁などのクギ穴、ネジ穴(重量物を掛けるために空けたもので、下地ボードの貼り替えが必要な程度のもの)
  • タバコによるヤニで部屋全体のクロスが変色し臭いが染みついているケース
  • 台所の油汚れ
  • 飼育ペットによる柱などのキズや臭い
  • 風呂・トイレ・洗面台の水垢、カビなど

よくある質問

賃貸物件の退去時によくある質問をまとめてみました。

画鋲の穴は大丈夫? どこまで大丈夫?

『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』によると、カレンダーやポスターなどを貼って空いた画鋲の穴は、原則貸主負担となっています。

ですが、ガイドラインには法的拘束力ありませんので、穴の数が常識を越えた範囲(壁の至る所に穴が空いているなど)と貸主側が判断した場合は、補修費を請求される場合もあるので気をつけましょう。

壁のクロスのめくれはどれくらい負担するの?

壁のクロスを故意に傷つけてめくれてしまった場合は、借主側の過失となるため借主側が負担します。

経年劣化によるめくれの場合は入居年数によって負担額が変わってきます。
ガイドラインによると、2年で約7割、逆に6年~8年で価値が1円以下となり借主の負担はなくなります。

ただし、これはガイドラインに沿った場合の負担額です。
ご自身の負担額がいくらになるかは契約内容によって異なるので、気になる場合はもう一度、契約書を確認することをお勧めします。

ペット可物件に住んでいるけど、ペットが壁や柱に傷つけちゃった!

ペット可物件の場合、一般原則とは別に例外として特約が設けられていることが一般的です。
そのため、基本的には借主側の負担となりますが、内容によっては無効とされることもあります。

気になることがあるときは、契約前に不動産会社や管理会社の方に疑問をぶつけて納得できるまで聞いてみましょう。

どこまで掃除すべき?効果的な掃除方法とは

敷金を取り戻すために、どんな風に掃除をすればいいのかは気になるところです。

ここでは『東京ルール』に記載された貸主負担の汚れなどについて、効果的な方法を集めてみました。
もちろん状況によって、敷金を取り戻せるとは限りませんので注意してください。

カーペットに飲み物などをこぼしたことによるカビ・シミ

カビについては専用の洗剤が販売されています。泡スプレーを吹き付けるタイプのものだけではなく、ジェル状のものもあります。
使い勝手のよいものを選びましょう。

シミについては、その原因によって対処方法が変わってきます。

水性のシミ (コーヒー、ジュースなど)

洗剤を使わずに取れることがほとんどです。
裏に布をあて汚れを移すイメージで、水で濡らした歯ブラシを使ってトントンたたきながら落としていきます。
境界線をぼかすように、裏の布をずらしながら繰り返します。

油性のシミ (カレー、バターなど)

油分を含んだシミには台所用洗剤を使いましょう。洗濯洗剤でもOKです。
洗剤をシミに直接つけ、範囲が広がらないように周りから中央へ、濡らした歯ブラシでたたき込みながら当て布に汚れを移しとってください。シミが取れたら、水で濡らした布で洗剤を落とします。

ペットや引越し作業時に付いた柱や壁などのキズ

目立つような深めのキズには、ホームセンターなどで買える専用の充填修復材を使いましょう。
壁用や柱用など、修正したい箇所に合ったものを選んでください。

薬剤を直接キズにつけず、先の細い爪楊枝などで少しずつ埋めていくのがうまく修復するコツです。
キズの部分よりも外に広がってしまうと、かえって目立ってしまいます。

フローリングの色あせ

専用の色つや復元ワックスで補修する方法があります。色が薄いようであれば、重ね塗りもおすすめです。

フローリングのキズ

フローロングで荷物などを引きずってしまったときにできる引っかきキズは意外に目立つもの。
しかし、諦める必要はありません。床専用のクレヨンを暖めて柔らかくし、キズに塗り込めば補修できます。
DIY専門店で販売しているので、自宅の床に合った色を選びましょう。

壁に空いたクギなどの穴

ホームセンターなどで売っているシール材やパテなどを使い、まず穴を埋めます。シール材やパテが乾いたら、細い筆でアクリル絵の具を塗ります。
ただ、小さい穴でも意外に難しい補修です。

子どもなどによる壁の落書き

クレヨンの場合は、落書きの上に布を当て、その上から低温に設定したアイロンをしばらく押し当てます。
溶け出した油分が布に移るので、あとは中性洗剤をなじませ水拭きするとキレイに落ちます。

油性マジックの場合はまず中性洗剤と粒子の粗いクレンザーを混ぜたたくようにふき取ってください。
落ちなければ除光液や消毒用アルコールを使ってみましょう。
ただし、強い薬剤は色落ちの原因になることがあるので注意してください。

風呂・トイレ・洗面台などのカビ

市販のカビ取り剤を使用します。保護のためにゴム手袋、マスクを着用してください。

カビが生えている箇所に直接液を噴きかけ、しばらく置いて水で洗い流します。
カビ取り剤は、長時間放置しすぎると変質や劣化の原因となるので、記載時間を守りましょう。
必ず換気をしながら行ってください。

カビ取り剤の効果をUPさせるコツ

  • カビの上についている皮脂や石けんカスなどの汚れを、あらかじめ浴室用洗剤で落としておく
  • 湿気のない、乾いた室内で行う
  • カビ取り剤と水分が混ざらないようにする
  • カビ取り剤はたっぷりかけるより、カビ全体に薄く噴きかける

※カビ取り剤の取扱いには十分な注意が必要です。必ず製品に記載されている使用方法・注意書きをよく読み、手順に従って使用してください。

ガスコンロ置き場や換気扇の油汚れ

ガンコなこびりつき汚れの正体は、古い油が積もったもの。換気扇の取り外せるパーツにはつけ置きが有効です。

熱いお湯に重曹を溶かし、しばらく放置した後、歯ブラシでこすります。
ガスコンロ置き場には重曹を撒き、その上に濡らしたキッチンペーパーを覆うようにかぶせます。
時間を置いてからキッチンペーパーごと、ふき取ってください。

冷蔵庫下などのサビ跡

もらいサビについては、酸素系の漂白剤もしくは食器用の付けおき洗剤などで落とすことができます。
ただし、サビのついた素材によっては、色落ちの可能性があります。慎重に掃除してください。

自力による原状回復が難しいもの

一方で、自力による原状回復が難しいものには以下のようなものがあります。

タバコのヤニ

タバコによるヤニで部屋全体のクロスが変色し臭いが染みついている状態だと、臭いなどを取ることが難しくなり、クロスの全面張り替えに発展するケースもあるようです。
敷金を気にするのであれば、部屋でタバコを吸わないことがよいでしょう。

クーラーからの水漏れによる壁の腐食

壁の腐食となると、石膏ボードなどの貼り替えなどが必要となってくるため、素人の手に負えない場合が多くなります。
クーラーが水漏れしないよう、取り付け時にしっかりとチェックすることが大切です。

網入りガラスの亀裂

ガラスの亀裂ともなると、DIYでどうにかなる範疇は超えています。
どうしても修復したいという場合は、プロにお任せするのが一番です。

まとめ

敷金を取り戻すための掃除方法について、都条例である『東京ルール』に沿って記載しましたが、これも貸主と借主の賃貸特約があれば、掃除のいかんにかかわらず『敷金』から費用を徴収されることになります。

こうした事態を防ぐためには、賃貸契約を結ぶ前に契約書をしっかり確認することが大切です。

また敷金返還については、全体的なイメージから判断されることも少なくないようです。
部屋全体にもしっかりと目配りして掃除をしましょう。

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