敷金の返還額を決める『原状回復』とは?損をしないために、ガイドラインを確認しておこう

2017/06/14

敷金の中には、退居前に部屋を入居前の状態に戻すための『原状回復費用』も含まれています。ただし、この費用は、借主が全て負担する必要はありません。
原状回復の定義や貸借人の負担義務について詳しく記載されているのが、国土交通省が定める『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』です。
このガイドラインについて、ここで分かりやすくまとめているので、賃貸から退居予定のある方は、一度目を通してみてください。

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『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』とは?

『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』とは、賃貸物件の貸借契約に関わるトラブルを未然に防ぐため、原状回復のルールのあり方を明確にしたものです。平成10年の3月に、国土交通省により公表され、その後も見直し・改定を繰り返しています。 このガイドラインは、あくまで負担割合の基準などを示したものであり、法的な拘束力はありません。そのため、賃貸契約は、貸主が借主に原状回復に関する説明を十分におこない、借主もそれを理解した上で結ぶことが重要であるとされています。

東京にお住まいの方は要チェック!東京独自の賃貸条例『東京ルール』とは

『東京ルール』とは、国土交通省のガイドラインを受け、東京都が施行した『賃貸住宅紛争防止条例』のこと。貸主と借主の間に起こるトラブルを、できるだけ減らすために制定されました。 賃貸物件の契約には、原状回復に関する明確な規定がないため、貸主と借主の双方が、自分にとって有利になるように解釈しようとします。その解釈の違いによって起こるトラブルを防ぐため、契約内容や原状回復に関する借主への説明は、物件を仲介する立場である不動産会社がおこなうよう、この条例で義務付けました。 東京都ではこの条例が使用されており、実際に、都内の賃貸物件の敷金相場が変化しつつあるというデータもあるとのことです。

原状回復の定義

『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、原状回復の定義を、次のように定めています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

これを要約すると、下記のようになります。

  • 通常の使用を超える使用方法によって生じた損耗・毀損の修繕費用に関しては、借主が負担する義務がある
  • 通常の生活をしていた上で生じた『自然損耗』や、時間の経過とともに物件の価値が下がる『経年劣化』については、毎月の家賃に含まれているため、これらの修繕費用を借主が負担する必要はない

つまり、原状回復は、『借主が借りた当時の状態に戻すことではない』ということです。
下記の表では、時間の経過による賃貸住宅の価値の変化と、原状回復の負担について表しています。

賃貸住宅の価値(建物価値)のグラフ

この表からも分かるように、借主の故意や過失によって生じた損傷は、借主が負担する必要がありますが、それ以外の原状回復費用と、物件のグレードアップ(新設備の導入など)を目的とした費用は、貸主の負担とされています。
ただし、通常損耗や経年劣化の修繕費用に関しては、家賃に含まれていることが前提ですが、損耗の規模や居住年数によっては、借主の負担となる場合があります。

どういった場合が借主負担になるの?

ガイドラインでは、実際にどういった場合が貸主・借主の負担になるのかを、具体的に提示しています。下記の表は、ガイドラインの中から、その一部を抜粋したものになります。特に迷いやすいと思われるものをご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

賃貸人(貸主)の負担となるもの 貸借人(借り主)の負担となるもの

契約内容にもよりますが、費用を請求されやすいフローリングのワックスがけや、専門業者を使ったクリーニングなどは、貸主の負担とされています。 キッチンや浴槽の水垢は、借主の手入れ不足とみなされやすいため、退居前までに、できる限り取り除いておくようにしましょう。

まとめ

新生活のスタートを気持ちよく切るためにも、最後までトラブルなく引越しを終えたいもの。貸主から請求された修繕費用に少しでも疑問を感じた場合は、入居時の契約書と、このガイドラインを確認するようにしてください。

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